Ипотеке поднимают выкуп
С 15 октября прошлого года вступили в силу стандарты выкупа АИЖК ипотечных кредитов. В соответствии с ними агентство выкупает у своих партнеров по номиналу только кредиты, выданные под 13 - 18% годовых. Кредиты, ставка по которым ниже, агентство выкупает с дисконтом, который может достигать 6% от суммы кредита. АИЖК напрямую выкупает кредиты у своих партнеров – 76 региональных операторов и 64 сервисных агентов, которые, в свою очередь, выкупают кредиты у первичных кредиторов. Также АИЖК напрямую выкупает кредиты у ряда банков.
Московский арбитражный суд приступил к рассмотрению иска Промэнергобанка к вологодскому региональному оператору АИЖК – областному фонду развития ипотечного жилищного кредитования. Банк оспаривает требования регионального оператора продавать ипотечные кредиты с дисконтом. Это первый иск первичного кредитора к региональному оператору АИЖК, оспаривающего условия выкупа ипотечных кредитов.
Кредиты с дисконтом АИЖК выкупает у региональных операторов с октября прошлого года. Фонд развития ипотечного жилищного кредитования с 10 октября прошлого года решил переложить дисконт на первичного кредитора – Промэнергобанк. «Однако в заключенном с региональным оператором договоре условия о покупке кредитов с дисконтом не предусмотрено, кредиты были выданы еще до августа прошлого года, в период действия именно этого соглашения», – настаивает представитель Промэнергобанка. Всего у банка свыше десяти таких кредитов, свои потенциальные убытки от их выкупа с дисконтом банк оценивает в 1 млн. рублей.
В АИЖК заявили, что, поскольку агентство «не является стороной договорных отношений между региональными операторами и их партнерами, нам неизвестны условия таких договоров». Тем не менее перекладывание обязанностей оператора по уплате дисконта АИЖК на первичных кредиторов – обычная практика. «В нашем случае с большинством банков мы заключили дополнительные соглашения, с рядом банков мы разделили обязанность по уплате дисконта пополам», – отмечает заместитель гендиректора Кубанского ипотечного агентства Александр Спасов.
Промэнергобанк, по словам его представителя, не заключал подобного дополнительного соглашения с оператором АИЖК. Именно поэтому у банка есть шанс оспорить в суде действия регионального оператора, считают юристы. «Гражданский кодекс предусматривает изменение договора только по соглашению сторон или в силу положений закона, – напоминает партнер юридической фирмы Lidings Андрей Зеленин. – В России не прецедентное право, но если суд вынесет решение в пользу банка, то другие банки, руководствуясь этим примером, могут также обратиться в суд».
Однако банки, желающие воспользоваться возможностью судебного оспаривания обязательства по уплате дисконта, могут не успеть этого сделать. «С 1 апреля агентство прекращает выкуп закладных по кредитам, выданным до 1 декабря прошлого года, – рассказала директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. – Основным способом рефинансирования для ранее выданных кредитов должен стать выпуск ипотечных облигаций под гарантии АИЖК». Большинство ипотечных кредитов, которые не соответствуют стандартам АИЖК и подлежат выкупу с дисконтом, банки выдали до сентября 2008 г. Региональные операторы, лишенные возможности продавать АИЖК такие кредиты, могут с 1 апреля, в свою очередь, перестать выкупать такие кредиты у банков, отмечают в федеральном агентстве.
