Тарифы по ипотечному страхованию снижаться не хотят
Несмотря на драконовские правила, директор центра ипотечного страхования «Гута-Страхования» Оксана Мальцева отмечает: «В последнее время на рынке ипотечного страхования ряд банков пошли навстречу клиентам и объявили о своей готовности выдать кредит без оформления договора страхования по рискам смерти и инвалидности.
Многие банки упростили требования по страхованию риска утраты права собственности, обязывая заемщика оформить договор страхования на первые три года, а не на весь срок кредитования, что может существенно сократить его расходы».
БЕЗ ТИТУЛА НИКАК
Банк вправе предложить клиенту обеспечить страхование указанных им рисков. Программа банка, в том числе кредитные проценты, рассчитывается с учетом вероятностных рисков — потерь банка, то есть невозврата кредита. От части таких рисков банк, естественно, хочет обезопасить себя путем передачи их страховой компании.
В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» банк вправе требовать от заемщика застраховать за свой счет заложенное имущество от рисков утраты и повреждения на сумму не ниже суммы кредитного обязательства. «Страхование предмета залога достаточно для выпуска ипотечных ценных бумаг, но недостаточно для покрытия рисков, связанных с рисками утраты права собственности и смерти владельца квартиры», — отмечает начальник отдела по работе с финансово-кредитными организациями страховой группы СОГАЗ Алексей Карпов. «Банк в обязательном порядке учтет и текущие сложности по взысканию заложенного имущества и его реализации в России», — добавляет директор управления страхования ипотечных и финансовых рисков «Росгосстраха» Илья Метелкин.
«Страхование только лишь предмета залога гарантирует банку погашение кредитной задолженности только лишь в результате повреждения или гибели конструктивных элементов жилого помещения — можно сказать, только стен. Такие ситуации бывают достаточно редко, — говорит начальник отдела ипотечного страхования Московской страховой компании Вера Выжул. — Проблемы со здоровьем и трудоспособностью заемщика, которые могут привести к невозможности погашения кредитной задолженности, к сожалению, как показывает практика, случаются значительно чаще».
«Требование застраховать другие риски банк может обосновать только программой кредитования, разработанной на условиях с покрытием указанных банком рисков, от чего зависит и процент по кредиту», — говорит директор департамента имущественного страхования физических лиц компании «АльфаСтрахование» Ирина Карнаева. Например, если не страховать жизнь (риск наступления несчастного случая), процент невозврата кредитов повысится и у банка повысятся расходы, необходимые для реализации заложенного имущества. «Если банки не будут настаивать на страховании жизни заемщика, их риски невозврата кредита значительно возрастут, и скорее всего проценты по кредиту станут выше», — добавляет Ирина Карнаева.
Руководитель управления страхования заемщиков кредитов Страхового дома ВСК Илья Бойченко отмечает, что расширенное страхование в рамках ипотечного кредитования обосновано рядом объективных причин. Так, если заемщик потеряет трудоспособность в результате несчастного случая или заболевания, то обязательства выплаты суммы долга по кредиту не перейдут его семье. А ведь в случае если семья окажется некредитоспособной, может встать вопрос о выселении.
«Страховка убирает существенную часть проблем: страховщик выплатит кредит, после чего залог будет снят, и наследники (родственники) заемщика станут полноправными владельцами имущества без всяких ограничений, — отмечает Илья Метелкин. — Выходом из сложившейся ситуации является внесение изменений в закон об ипотеке, которые бы давали банкам право требовать страхования не только закладываемого имущества, но и управлять рисками, связанными с жизнью и трудоспособностью заемщиков ипотечного кредита — так, как это происходит во всем мире».
Страхование титула, по мнению ипотечных банкиров, также необходимая мера: если в силу различных причин сделка купли-продажи жилья будет признана судом недействительной, заемщик может потерять недвижимость. В случае страхования титула, защита финансовых интересов клиента возлагается на страховую компанию. «При отсутствии страхования кредитные учреждения будут вынуждены существенно увеличить процентные ставки, чтобы минимизировать возможные расходы, — добавляет г-н Бойченко. — Таким образом, подобные действия кредитных учреждений могут негативно отразиться и на заемщиках».
«Если существует риск, им нужно управлять, — согласен с ним Илья Метелкин. — Для этого есть два основных пути: либо банк (желая все-таки работать на этом рынке) учитывает его своими силами в процентной ставке по кредиту, либо передает его в страховую компанию». При этом, как добавляет специалист «Росгосстраха», если для банка оценка такого рода рисков является непрофильным занятием, то для страховщика — это основной вид деятельности.
СНИЖЕНИЕ ВСЕ ЖЕ ВОЗМОЖНО
Тарифы по страхованию трех перечисленных видов рисков складываются из многих составляющих. При формировании тарифа по страхованию предмета залога, говорит Вера Выжул, существенное значение имеет наличие деревянных перекрытий в здании, на формирование тарифа по титульному страхованию может оказывать влияние какая-либо негативная информация, касающаяся предыдущих сделок с жилым помещением, выявленная в ходе проверки, проведенной страховой компанией. Как рассказали в «АльфаСтраховании», по страхованию залога тариф зависит от вида объекта залога (дом, квартира), года постройки и износа объекта, материала несущих конструкций. Размер тарифа по страхованию недвижимого имущества зависит также от местонахождения, года постройки, материала стен/перекрытий, объема покрытия (перечень рисков).
В «Гута-Страховании» по требованию банка-кредитора оформляется комбинированный договор страхования, включающий все три риска. Однако при получении ипотечного кредита на покупку квартиры на первичном рынке страхуется только жизнь заемщика, а после получения права собственности на жилье оформляется полис на страхование имущества. Если при получении ипотечного кредита в залог идет земельный участок, то страхуется жизнь заемщика и потеря права собственности на жилье.
В последнее время наблюдалось снижение страховых ипотечных тарифов. «Но я не думаю, что это снижение будет продолжаться, так как договоры долгосрочные, а убыточность по ним растет с каждым годом и в основном по страхованию жизни заемщика, — говорит Ирина Карнаева. — Снижение тарифов может быть только необоснованное, вызванное демпингом компаний, желающих увеличить свой бизнес, или тарифы могут снизить компании, вновь пришедшие на рынок и еще не имеющие убыточности».
По словам Алексея Карпова, «тарифы, с одной стороны, определяются конкуренцией на рынке, с другой — статистикой убыточности по этим видам страхования. В ближайшие два-три года тарифы существенно изменяться не будут». В свою очередь, Вера Выжул отмечает, что нынешние тарифные ставки на страховом рынке у компаний примерно одинаковые, они рассчитываются на основании накопленных статистических данных. По ее мнению, «если статистика в большей степени будет положительной, жизнь сама продиктует необходимость снижения тарифных ставок». «Подобная тенденция уже несколько лет существует на рынке, — согласна Оксана Мальцева. — Однако дальнейшее существенное снижение тарифов маловероятно». Основным фактором снижения тарифов, по словам г-жи Мальцевой, может стать увеличение количества заключенных договоров страхования и накопление страховщиками статистики по количеству застрахованных.
