Ипотека наносит ответный удар
Цены на жилье постепенно пошли вниз. Если квадратные метры продолжат дешеветь, владельцев свежих ипотечных кредитов ждут неприятности: банки могут потребовать досрочно погасить заем, увеличить обеспечение или поднимут ставку.
Летняя стагнация на рынке жилой недвижимости осенью перетекла в снижение цен. Так, по оценкам аналитического центра IRN.ru, за октябрь типовое столичное жилье подешевело на 0,4-0,9%, за первые 10 дней ноября — еще примерно на 0,5%. Прогнозы аналитиков и экспертов сулят к лету 2009 г. снижение цен еще на 10-25%.
Не верят аналитикам
Несмотря на пессимистические прогнозы экспертов рынка недвижимости, три четверти россиян до сих пор не верят, что цены на жилье пойдут вниз. Такой вывод следует из октябрьского опроса НАФИ. 63% опрошенных граждан полагают, что в ближайшие полгода жилье станет еще дороже. Впрочем, число тех, кто ожидает снижения цен, выросло с апреля по октябрь этого года с 3% до 9%. В Москве и Санкт-Петербурге их уже 15%.
Конечно, это порадует тех, кто только планирует покупку жилья. А вот для того, кто недавно воспользовался ипотекой, снижение цен может обернуться не только душевными муками (дорого купил!), но и проблемами с кредитором. «Банк согласно кредитному договору может иметь право требовать досрочного погашения ссуды, если остаток долга окажется больше стоимости залога», — предупреждает управляющий партнер «Авакян, Туктаров и партнеры» Юрий Туктаров. В некоторых договорах такое право предоставляется кредитору после того, как размер задолженности становится выше, скажем 80% или 90% от стоимости залога.
Если в договоре нет пункта, касающегося снижения стоимости залога, банк-кредитор согласно ст. 813 Гражданского кодекса имеет право требовать досрочного погашения кредита, если «условия обеспечения ухудшились». По его мнению, для этого банк может использовать заключение аналитиков рынка недвижимости о значительном снижении стоимости жилья, а для судебного разбирательства — провести оценку залога, даже за свой счет.
Это требование банка может обернуться продажей заложенной недвижимости. Причем не факт, что выручки от реализации хватит на покрытие долга. Лучше всего было бы найти способ переждать тяжелый период, полагает гендиректор кредитного брокера «Дом ипотеки» Наталия Семенова.
Можно доплатить
В принципе, кредитор может пойти навстречу заемщику и ограничиться требованием погасить досрочно только часть займа, чтобы покрыть разницу между задолженностью и обеспечением, или согласиться принять вместо денег дополнительный залог. «Заемщику следует вести переговоры с банком, который может пойти на разные компромиссы», — считает Семенова. «Банк по усмотрению кредитного комитета может принять любое допобеспечение, в том числе и поручительство. Но приоритет на стороне залога недвижимости», — отмечает директор департамента розничных продуктов «Абсолют банка» Эмиль Юсупов. В качестве залога может рассматриваться любое не запрещенное законом имущество: квартира, дача или машина и проч., добавляет директор департамента банка «КИТ финанс» Елена Журавлева.
Кто крайний?
Наиболее уязвимыми в случае заметного падения цен на жилье окажутся заемщики, оформившие кредит в последние полгода-год с нулевым или минимальным (до 10%) первоначальным взносом, а также те, кто брал кредит на срок более 10 лет, отмечают эксперты. Стоимость их залога и сейчас близка к сумме кредита. За два года по 20-летнему кредиту с аннуитетными платежами заемщик успевает погасить лишь 2,7% ссуды. Если полгода назад вы взяли ипотеку, скажем, на 20 лет под 12% годовых на сумму $250 000 при первоначальном взносе 0%, то задолженность к апрелю 2009 г. составит около $247 000, приводит пример замгендиректора компании «Личный капитал» Юлия Сахаровская. Таким образом, если рыночная стоимость квартиры к апрелю опустится ниже $247 000, банк может попросить вас погасить разницу. «Но чем “старше” кредит, чем больше был начальный взнос, чем большую часть кредита вы погасили, тем меньше повод для беспокойства», — говорит Сахаровская.
Чтобы оценить степень опасности, эксперты рекомендуют всем заемщикам с помощью своего графика платежей по кредиту сопоставить остаток задолженности с рыночной стоимостью квартиры (калькулятор цен на московские квартиры можно найти, к примеру, на сайте www.irn.ru).
Впрочем, банк может предложить заемщику повысить кредитную ставку до рыночного уровня. Гендиректор кредитного брокера «Кредитория» Михаил Бусыгин не исключает такого варианта, даже если в тексте договора о возможном повышении ставки речи не шло. «Разумнее согласиться на повышение ставки. Это увеличит аннуитетный платеж, но позволит избежать серьезных единовременных расходов на разовое погашение части кредита», — считает Бусыгин. Но если же есть возможность, лучше доплатить, чтобы сохранить прежнюю выгодную ставку, считает Сахаровская: непонятно, появится ли в дальнейшем шанс перекредитоваться под более низкий процент.
Подстелить соломки
Чтобы подстраховаться, можно было бы при появлении свободных денег заранее досрочно погасить часть кредита. Однако эксперты советуют не торопиться. «Пока цены на недвижимость не обвалились и банк не требует дополнительных средств, лучше откладывать деньги на депозит», — советует Бусыгин. Тем более что ставки по вкладам уже достигают 13-15% годовых в рублях, 10-12% в валюте, т. е. сопоставимы с кредитными ставками, по которым можно было взять кредит год-полтора назад.
Сахаровская также советует формировать семейный резерв, размер которого в нынешних условиях должен быть не менее шести ежемесячных расходов семьи (с учетом платежей по кредиту). Особый резерв необходим тем, у кого рыночная стоимость квартиры всего на 10-20% выше остатка задолженности.
В неспокойной ситуации особенно важно быть добросовестным заемщиком и не давать банку повода для применения санкций, подчеркивают эксперты. В первую очередь необходимо своевременно вносить ежемесячные платежи. Бусыгин советует не забывать и про ежегодное страхование: «Часто клиенты решают сэкономить на полисе после первого года кредитования, но для банка неуплата страховки может стать поводом для истребования кредита».
«Как правило, в любом договоре есть такие условия, которые заемщики не выполняют, скажем, присылать справку 2-НДФЛ раз в квартал», — добавляет Семенова. По ее словам, несмотря на незначительность проступка, и он может послужить поводом для банка потребовать возврата кредита.
