Банки складируют деньги
Кризис, наметившийся на рынке складской недвижимости, постепенно отступает: за последние дни сразу несколько банков подписали соглашения с девелоперами о финансировании складских строек. Самый крупный кредит на 100 млн долл. был предоставлен Евразийским банком развития компании «Евразия логистик». Участники рынка признают, что финансирование проектов стало дороже, но отмечают, что ужесточение условий игры идет рынку только на пользу.
Евразийский банк развития (ЕАБР) сообщил о подписании соглашения с «Евразией логистик», в рамках которого девелоперу будет открыта кредитная линия объемом до 100 млн долл. Как пояснил РБК daily руководитель отдела маркетинга «Евразии логистик» Николай Дицман, полученные средства будут направлены на развитие сети логистических комплексов Greengate. Кредитная линия открыта на три года.
О кредите на 45,7 млн долл. с ЮниКредит Банком вчера также договорилась компания Александра Самонова Accent Real Estate Investment Managers (AREIM). Деньги будут направлены на строительство офисно-складского комплекса «Агротерминал» в Подольском районе Московской области. Генеральный директор AREIM Виктор Шлепов отказался озвучить ставку кредита, предоставленного компании сроком на шесть с половиной лет.
Помимо этого на прошлой неделе компания Megalogix, СП британского инвестфонда Raven Russia и девелопера «Авалон», привлекла синдицированный кредит IFC общим объемом 95 млн долл. На этот раз финансирование получит комплекс в Новосибирске. В июне Raven Russia уже успел привлечь 53,2 млн долл. под киевский проект от IFC, а в августе 89 млн долл. предоставил британцам Aareal Bank.
Эксперты отмечают, что Raven Russia никогда не испытывал проблем с привлечением кредитов, так как за компанией стоят значительные финансовые ресурсы в Великобритании. Другие же складские девелоперы с начала года не баловали объявлениями о новом кредитовании. Последнее крупное соглашение было подписано в ноябре 2007 года между «Евразией логистик» и Eurohypo: объем синдицированного кредита, предоставленного для строительства «Северного Домодедова», составил 747 млн долл. «Банки в принципе сократили кредитование игроков рынка недвижимости как высокорисковых», — отмечает г-н Дицман.
Девелоперы отказываются раскрывать условия кредитования, ссылаясь на соглашения с банками. Они лишь намекают, что деньги сейчас достаются значительно дороже, чем в прошлом году. По подсчетам аналитиков, банки финансируют складские проекты по ставке 15% и выше. Г-н Шлепов замечает, что сейчас девелоперам необходимо иметь также значительный объем собственных средств: «Банки хотят видеть реальный поток денег, которые девелопер направил в проект. Также ужесточаются требования к подписанным договорам аренды: если раньше можно было ограничиться 30—40% сданных площадей, то теперь объем pre-lease в складах на момент предоставления финансирования должен составлять 60—70%». Он добавляет, что если в небольших проектах эта планка вполне достижима, то крупные комплексы по 200 тыс. кв. м невозможно наполнить арендаторами в короткий срок.
Исполнительный директор Multinational Logistic Partnership (MLP) Алла Соловьева указывает на снижение доходности в складском сегменте, что сказалось на снижении темпов развития рынка. В совокупности с кризисом ликвидности девелоперам стало все сложнее привлекать финансирование, добавляет она. Сама компания MLP самый крупный кредит получила достаточно давно: в августе 2006 года 300 млн долл. девелоперу предоставил банк Hypo Real Estate International.
«Для крупных девелоперов кризис, наблюдающийся последнее время, во многом даже на руку: в условиях кризиса ликвидности банки работают только с крупными сетевыми компаниями, которых на рынке почти нет», — заявляет Николай Дицман. Недавно ирландская Quinn Group подтвердила слухи о сворачивании своей складской программы Q-Park общей площадью более 1 млн кв. м: компания решила переключиться на более доходные офисный и торговый сегменты. В свою очередь MLP, которая, по данным консультантов, также испытывает проблемы с развитием своей логистической цепи, все слухи опровергает. «На данном этапе мы не видим необходимости изменять или корректировать свою стратегию, так как рынок складской логистики и ритейла позволяет нам положительно характеризовать перспективу», — говорит г-жа Соловьева.
