Банки придумали ипотеку для VIP
Лозунг государственных руководителей "Сделаем ипотеку доступной", казалось бы, адресован ее потенциальным потребителям -- это нуждающиеся в жилье и не обремененные большими доходами россияне. Однако прийти в банк за кредитом не стесняются и состоятельные клиенты. Для них выгоднее взять крупную ссуду, чем изымать деньги из бизнеса.
Богатые тоже кредитуются
Бум на рынке недвижимости, которая продолжает дорожать, задает рост и планке VIP-кредитов. "Если год назад самый распространенный бюджет у нашего клиента был $1 млн, то сегодня таких предложений практически нет,-- рассказали "Ъ" в агентстве Penny Lane Realty, специализирующемся на обслуживании богатой клиентуры.-- Средний бюджет сегодня от $2,5 млн". Впрочем, в коммерческих банках, выдающих кредиты на покупку жилья, планка кредита "для богатых" все еще находится на уровне от $500 тыс.
Банкиры так описывают "стандартного" богатого заемщика: как правило, это мужчина от 30 до 45 лет, работающий на должности не ниже управленца высшего звена и имеющий семью с детьми. Однако и богатых потенциальных клиентов они делят на условные группы. К первой относятся молодые (чуть за 30 лет) топ-менеджеры крупных российских компаний, которые имеют достаточно средств, чтобы снимать квартиру за несколько тысяч долларов, но приобрести жилье без привлечения кредита пока не могут. Ко второй условной группе VIP-заемщиков участники рынка относят владельцев крупного или среднего бизнеса, которые имеют достаточно средств, чтобы приобрести жилье и без привлечения кредита. "Однако они понимают, что им намного выгоднее получить заем под 10-11% годовых, чем извлекать крупную сумму из оборота",-- говорит директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.
Банки, безусловно, отдают предпочтение "семейным" заемщикам. Считается, что они более ответственно относятся к финансовым обязательствам. "Однако это совсем не означает, что если потенциальный заемщик не женат, то он не сможет получить кредит не менее $1,5 млн",-- добавляет Александр Зиминский. Конечно, потенциальному заемщику необходимо доказать банку и свой стабильный высокий доход. При этом сумма денежных средств, с которой банки готовы расстаться ради богатого клиента, не может быть более 55-60% от ежемесячного дохода заемщика.
Впрочем, наличие крупного ежемесячного дохода не освобождает потенциального клиента банка от несоответствия другим требованиям банка-кредитора. "Наш банк предъявляет одинаковые требования ко всем заемщикам независимо от размера кредита,-- говорит старший вице-президент Ипотек банка Елена Шилина.-- Мы также одинаково анализируем стабильность и долгосрочность доходов заемщиков, его непрерывный стаж на рабочем месте, общий трудовой стаж и наличие постоянной регистрации на территории РФ".
При этом при высокой стоимости квартиры, приобретаемой в кредит, банкиры (а точнее, аккредитованная при банке оценочная компания) особо тщательно анализируют саму квартиру и даже могут сделать второй акт оценки. "Дорогое жилье значительно менее ликвидно, чем жилье экономкласса,-- поясняет Елена Шилина.-- И таким образом, в оценке стоимости жилья легко ошибиться". "Большое внимание уделяется кредитной истории заемщика,-- добавляет начальник управления продаж банка "Жилфинанс" Сергей Суэтин.-- Предполагается, что покупатели жилья от $0,5 млн кредитуются не в первый раз, покупали в кредит уже бытовую технику или автомобиль. Мы всегда смотрим на наличие просрочек по предыдущим кредитам". При этом банкиры не скрывают, что если у заемщика достойный официальный доход, но плохая кредитная история, банк может вынести негативное решение по кредиту вплоть до отказа.
VIP-менеджер для VIP-клиента
Все банки, которые опросил корреспондент "Ъ-Дома", имеют в своем штате менеджеров для работы с VIP-клиентами. Тем не менее критерии оценки VIP-клиентуры и методы работы с ними различаются. "Наш банк заинтересован во всех добросовестных и ответственных заемщиках, и мы не делим их на очень богатых, богатых и не очень богатых",-- призналась вице-президент ДжиИ Мани Банка Екатерина Тутон.
Как показало исследование "Ъ-Дома", банки с российскими акционерами все-таки готовы предложить более изысканные условия работы для VIP-клиентов. В Ипотек банке, например, признак VIP присваивается клиенту не по сумме кредита, а в зависимости от его социального положения, например топ-менеджер крупной компании. "Такие клиенты предъявляют более высокие требования в обслуживании,-- поясняет Елена Шилина.-- Им важна легкость и быстрота процесса оформления кредита. Сделка должна занимать минимум времени и происходить в одном месте". В банке организовали так называемую систему одного окна: клиенту не нужно ехать ни в страховую или оценочную компанию, ни к нотариусу. И само оформление сделки занимает не более трех часов, обещают в Ипотек банке.
А в банке "Жилфинанс" готовы провести встречу с клиентом в выходной день или же у него в офисе. "Мы считаем, что покупка квартиры -- это большой стресс, а обременение сделки еще и ипотекой требует особого подхода, внимания и концентрации усилий. Поэтому мы стараемся, чтобы клиент ни о чем не беспокоился, и весь груз рутинной работы берем на себя",-- рассказал Сергей Суэтин. В Альфа-банке VIP-клиентам обещают рассмотреть заявку на кредит всего за одни сутки, и за такое же время оформить сделку. Кроме того, VIP-клиенту Альфа-банка предложат скидки на риэлтерские услуги.
Иногда банки могут "адаптировать" стандартную ипотечную программу под конкретного заемщика. "Не так давно мы оформляли кредит для клиента, имевшего бизнес в нескольких городах,-- рассказывает Александр Зиминский из компании Penny Lane Realty, которая работает совместно со многими банками.-- Это был первый такой заемщик в практике банка. Фактически с нашей помощью в банке был создан прецедент по оценке кредитоспособности "нестандартного" состоятельного клиента".
Немал кредит, но дорог
В большинстве банков условия по кредитам не привязаны к сумме кредита, ставки варьируются в зависимости от первоначального взноса и "длины" кредита. И тут действует то же правило, что и для обычных покупателей недвижимости: чем меньше можешь внести первоначальный взнос за жилье, тем больше плати за заемные деньги; чем длиннее кредит по времени, тем дороже. Таким образом, условия по крупным кредитам могут быть хуже, нежели по среднестатистическим займам. "Богатый человек берет кредит не потому, что у него не хватает денег, а потому, что они все вложены в бизнес,-- поделился один из банкиров.-- А когда он сможет вывести деньги из одного проекта, то и долг нам сразу погасит в полном объеме. Поэтому мы вписываем в договор и штраф за досрочное погашение, и чуть более высокую ставку по кредиту. Ведь нам тоже надо зарабатывать на своем бизнесе".
Тот факт, что элитная недвижимость менее ликвидна в случае ее реализации, также влияет на стоимость кредита для ее покупки. "В известной степени состоятельным заемщикам проще получить кредит, поскольку они имеют больше возможностей подтвердить свою платежеспособность,-- говорит руководитель дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Роман Воробьев.-- Однако сам кредит для них может оказаться дороже, в том числе из-за потенциальной неликвидности дорогого жилья".
Нам не удалось найти ни один банк, который специализировался бы на выдаче кредитов на покупку жилья только для VIP-заемщиков. Руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев пояснил, что большой кредит -- это большой риск для банка. Ведь в случае его непогашения банк теряет огромную сумму. Поэтому многие игроки ипотечного рынка, имеющие хорошую репутацию, не стремятся выдавать много таких займов. Большинство кредитных организаций ставит риски во главу угла и ограничивает сумму займа, повышает ставки или не выдает кредиты собственникам бизнеса.
Многие банки ограничивают сумму кредита на покупку жилья даже для VIP-клиентов. Чаще всего они готовы их кредитовать на сумму до $1,5 млн. А в Банке Москвы и Райффайзенбанке никто не ограничивает заемщика в сумме кредита, а значит, и в комфортности приобретаемого жилья. Тем не менее в этих банках также не делают ставку на работу только с VIP-клиентурой. В Райффайзенбанке не более 10% заемщиков, получивших кредит на сумму свыше $0,5 млн, в Ипотек банке таких заемщиков порядка 5%. Аналогичные доли среди заемщиков назвали в "Абсолют банке", Собинбанке и Альфа-банке. В Банке Москвы кредиты VIP-клиентам составляют не более 3% ипотечного портфеля.
