Ради престижа банки готовы платить за аренду офисов на Невском проспекте до $5000 за 1 кв. м
С начала прошлого года на Невском открылось около 10 новых точек продаж банковских услуг, подсчитала начальник отдела по связям с общественностью петербургского филиала «Фосборн хоум» Анна Иванова. Еще несколько допофисов открылось на прилегающих к центральной магистрали улицах, добавляет она.
В Петербурге по сравнению с Москвой очень маленький центр, отсутствие большого выбора вынуждает банки стремиться именно на Невский, объясняет управляющий петербургским филиалом банка «Глобэкс» Илья Морозовский. Офис «Глобэкса» занимает 200 кв. м на Невском, 22, инвестиции составили $250 000.
Движение банков на Невский заметно — в первую очередь там открываются «дочки» иностранных банков, а также филиалы московских банков, замечает зампред правления банка ВЕФК Лариса Сомкина. Банк открыл допофис на Невском, 91, в марте прошлого года, площадь помещения — 135 кв. м, объем инвестиций не раскрывается. Филиал Альфа-банка в августе прошлого года открыл на Невском, 87, кредитно-кассовый офис площадью 100 кв. м. Инвестиции в него составили около $300 000, говорит директор по розничному бизнесу филиала Альфа-банка Ольга Гончарова. Райффайзенбанк не раскрывает объем вложений в отделение «Староневское», которое занимает 500 кв. м на Невском, 137.
«Банк Сосьете Женераль Восток» планировал открыть петербургский филиал именно на Невском, но договориться не удалось, рассказывает гендиректор петербургского филиала «Банка Сосьете Женераль Восток» Елена Шевелева. В результате филиал занял 2000 кв. м на 2-й Советской улице.
Дорого, да мило
Каждый месяц к нам поступает несколько обращений по поиску помещений для банков на Невском проспекте, подтверждает руководитель отдела стрит-ритейла Praktis CB Анжела Пашинян.
Банки очень хотят появиться на Невском, но идут туда медленно вследствие нехватки помещений, говорит управляющий партнер АРИН Игорь Горский.
На Невском ощущается дефицит подходящих помещений, отмечает директор департамента офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов. А банкам, как правило, нужен отдельный вход, выделенные электрические мощности, напоминает он, кроме того, велика нагрузка на перекрытия для размещения депозитных сейфов. Иногда требуется два отдельных входа — один для клиентов, другой — для сотрудников банка и инкассаторов, добавляет эксперт.
Поскольку недвижимость на Невском редко выставляется на продажу, банкам чаще приходится арендовать помещения, говорит Горский. «Нам выгоднее арендовать», — утверждает Морозовский. Цена помещений на Невском, по его словам, может достигать $20 000 за 1 кв. м, а арендные ставки — $5000 за 1 кв. м в год. Ставки в лучших частях Невского руководитель отдела офисной недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Полина Макаренко оценивает в $2000-4000 за 1 кв. м в год. По мере удаления от Невского по пересекающим проспект улицам ставки довольно быстро снижаются, добавляет она. По словам Пашинян, арендные ставки на уровне $6000 за 1 кв. м в год уже не вызывают шока у москвичей, которые проявляют больше всего интереса к помещениям в центре. На Староневском проспекте ставки, по ее словам, составляют $220-2800 за 1 кв. м в год. Самый востребованный формат у банков, по словам Макаренко, — от 150 до 400 кв. м. «Помещения стрит-ритейла на основных городских магистралях очень популярны, офисы площадью 150 кв. м сдаются быстро, даже до их появления на рынке», — говорит консультант.
Невский — лицо города, иметь здесь офис или филиал для банка вопрос имиджа и подтверждение надежности. Если банк расположен здесь, значит может оплачивать высокие ставки аренды или выкупать дорогую недвижимость, говорит Иванова. Банкам всегда интереснее выкуп, утверждает она.
Помещения для своих офисов ВЕФК как выкупает, так и берет в аренду, говорит Сомкина. Выкуп в собственность, по ее словам, предпочтительнее, поскольку увеличивает капитал банка.
Большинство компаний согласны держать офис на Невском, даже если он работает в ноль, за счет других точек сети, отмечает Горский. Многие банки присутствуют на Невском ради имиджа, а зарабатывают на остальных офисах, согласна Сомкина. По словам Морозовского, отделение «Глобэкса» на пр-те Чернышевского прибыльнее тех, что расположены на Невском. Но вывеска на центральном проспекте, где большой поток людей, сама по себе является бесплатной имиджевой рекламой сети, добавляет банкир.
Минусом Невского Морозовский считает необходимость согласовывать преобразования с КГИОП. В старых зданиях сложно вести ремонт, поэтому многие ограничиваются лишь косметическим, добавляет он. Замдиректора регионального центра «Северо-Западный» Райффайзенбанка Александр Конышков отмечает трудности с парковкой и отсутствие электрических мощностей. Кроме высокой арендной платы на Невском проблемы с энергоснабжением, сложности с подъездом и отсутствие парковочных мест для клиентов, согласна Шевелева.
Вместо фастфуда
Количество банковских точек на Невском будет только расти, полагает Горский. С этим согласен Конышков. Насыщенность центральной магистрали банковскими офисами, по словам Гончаровой, очень велика, но переизбытка нет.
Морозовский считает, что возможностей Невского хватит, чтобы удвоить количество точек продаж банковских услуг. Невский сможет вместить еще около трети от нынешнего количества банковских офисов, уверена Сомкина. Однако, по ее словам, в связи с ростом арендных ставок срок окупаемости для вновь открываемых банковских подразделений на Невском заметно увеличился, а для действующих подразделений снизилась маржа.
Горский предполагает, что экспансия банков на Невский будет связана с вытеснением точек продаж фастфуда, салонов сотовой связи и магазинов. Банки могут занять, если уже не заняли, помещения, где раньше размещались игровые автоматы, добавляет Морозовский.
А Шевелева отмечает, что в последние годы многие клиенты предпочитают обслуживаться в непосредственной близости от места жительства или работы, а не в центре города, где постоянно затруднено движение и отсутствуют места для парковки. Поэтому многие банки стараются размещать свои отделения в бизнес-центрах и спальных районах Петербурга, говорит она. Однако признает, что возможности размещения дополнительных офисов в центре, конечно же, есть.
