Не стоит ждать подарков от банков
Новые формы погашения жилищных кредитов спасут отдельных заемщиков и поставят новые заградительные препоны на пути новых
Задолженность россиян перед банками по ипотечным кредитам выросла на 7-9% по сравнению с июлем 2008 года и достигла к середине января 1 трлн рублей, сообщает Росстат. В силу разного рода обстоятельств выдерживать кредитные обязательства становится труднее, что вполне может привести к убыточности института жилищного кредитования по «американской модели».
Пока не паникует только Сбербанк, предлагающий «антикризисные программы», отсрочки и рассрочки на срок от полугода до года для потерявших работу. Все остальные кредитные учреждения резко повысили процентные ставки, ужесточили условия отбора потенциальных заемщиков, ввели дополнительные «комиссии» и «сборы».
«Не стоит ждать никаких «подарков» от банков, не входящих в первую десятку рейтинга кредитных учреждений, - сказал газете ВЗГЛЯД руководитель аналитического управления УК «Развитие-ХХ1» Андрей Вольнов. – Сегодняшнее положение аутсайдеров, тех, чей рейтинг находится за пределами первой 50-ки российских банков, иначе как предбанкротным не назовешь. Помогать заемщикам они не будут. Вряд ли они сами сохранятся в своем сегодняшнем виде в ближайшие месяцы. Все остальные вынуждены приспосабливаться к новым условиям и разрабатывать свои схемы кредитования».
Согласно мониторингу газеты ВЗГЛЯД, разработка программ по поддержке ипотечных заемщиков, включая реструктуризацию жилищных кредитов для проблемных заемщиков, варианты рассрочки платежей и предоставления дополнительного кредита на погашение предыдущего рассматриваются в Сбербанке, ВТБ, Уралсибе, Дельта-Кредите, Городском Ипотечном Банке (ГИБ), Абсолют Банке, Банке Москвы, Русь-Банке, ХКФ-Банке, МБРР.
«Сегодняшняя нестабильная ситуация с курсом рубля, постоянное ужесточение условий выдачи кредитов на жилье, которые фактически стали недоступными, ведут к тому, что с большими потерями и убытками банки спасут отдельных заемщиков, но говорить о восстановлении ипотеки не имеет смысла до нормализации положения в экономике в целом, - сказала ВЗГЛЯДу экономический обозреватель Ольга Толубеева. - Снижается уровень потребительской активности, значит, большая часть россиян в 2009 году откажется совсем от заемных денег».
Для сравнения: типовой жилищный кредит составляет по Москве в среднем 100 тыс. долларов сроком на 10 лет. Ежемесячный процент в декабре в рублях составлял 25 тысяч, в середине января – 32 тысячи.
Во многих банках ставка рублевых кредитов при рефинансировании планируется на уровне 17,2-18,8% годовых. «Сумма кредита по новому курсу будет больше даже с учетом ранее выплаченной доли. Это происходит из-за того, что проценты по рублевым кредитам выше, чем по старым, валютным. Если доход кредитополучателя будет недостаточным для покрытия займа и выплаты процентов, то банк будет вынужден заново оценивать залог, т.е. недвижимость, причем, с учетом коррекции вниз», - сказал газете ВЗГЛЯД руководитель ипотечного отдела одного из ведущих банков Москвы.
Например, условия рефинансирования в «ВТБ 24» предусматривают, что первый взнос по новому кредиту в рублях не может быть меньше 30%, в Банке Москвы - не менее 40%.
Практически все аналитики считают невыгодным схему рефинансирования в рубли. «При нынешних ставках она может стать привлекательной только при условии девальвации рубля еще на 20-40%, - говорит директор брокерской конторы «Эра-Перспектива» Игорь Бутырев. – Если «послушаться» банкиров сегодня и перевести ту же ипотеку в рубли, то окажется, что платить заемщик должен будет на 30-35% больше, чем раньше».
Из всех кредитных инструментов, разработкой которых сейчас активно занимаются все банки, самым популярным может стать изменение размера ежемесячного платежа за счет удлинения срока кредита, сообщили газете ВЗГЛЯД в банке «Уралсиб». Такую же возможность рассматривает большинство опрошенных банков, но при сроке кредита от 15 лет его удлинение уже не принесет серьезного снижения платежа.
Еще один новый вариант реструктуризации долга перед банком – это предоставление кредита третьему лицу для приобретения залога заемщика. В этом случае банк выдаст кредит под закладываемую квартиру или дом и освободит, хотя бы частично, заемщика от выплат по взятому ранее кредиту.
Планируется и введение в ряде финансовых учреждений схем с выплатой части обязательного ежемесячного взноса на определенный период времени: скажем, заемщик может выплачивать по 50% от суммы взноса в течение 5 месяцев, а оставшиеся 50%, которые «набегут» за это время, будут перераспределены на оставшиеся выплаты.
Безусловно, банки будут вынуждены брать и заложенные под кредит квартиры и каким-то образом их реализовывать. «Это, конечно, самый нежелательный вариант и для заемщика, и для банка, - сказал газете ВЗГЛЯД аналитик компании «PRO-Concept Inv.» Юрий Крюков. – Заемщик вынужден будет отдавать жилье с сегодняшним дисконтом, т.е. за вычетом примерно 20-30% от первоначальной оценки. Банк должен будет реализовать дома и квартиры, но, не имея на то специализированной структуры, будет передавать жилье на реализацию риэлторам с еще большим дисконтом. Таким образом, в выгоде не будет никто».
Если те или иные проблемные заемщики все-таки выберут удобные им формы и способы рефинансирования долговых обязательств, то применять эти «анти-кризисные» методы для привлечения новых не получится. В условиях завышенных цен на жилье даже с учетом дисконта и снижения рынка, оно остается недоступным для большинства. Пока не заработает на нормальных условиях ипотека, рынок будет «стоять», даже достигнув своего «дна».
Для сравнения: из-за кризиса ипотечные ставки в США опустились к середине января до невиданного в последние несколько десятилетий уровня – до 4,96% годовых при кредите на 30 лет. Согласно оценкам компании HSH Associates, ипотека в США не была такой дешевой с 1961 года. Это стало следствием того, что министерство финансов и ФРС объявили о намерении выкупить ценные бумаги, поддержанные ипотекой от Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae, на сумму в 500 млрд долларов. Но, даже при таких очевидных «плюсах», аналитики ожидают оживления рынка недвижимости в Америке не ранее чем через 5-8 месяцев.
