Из залога Сергея Пугачева формируется крупнейший по стоимости ЗПИФ
ВТБ приступает к реализации проекта по освоению 1200 га земли на Рублево-Успенском шоссе, в кризис перешедших в собственность банка после реализации залога по кредиту "ОПК Девелопмент" сенатора от Тувы Сергея Пугачева. Как стало известно "Ъ", с этой целью госбанк создает закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), который может стать крупнейшим в России по стоимости активов. По оценкам экспертов, сейчас эти земельные участки стоят $1,2-2,4 млрд. На них ВТБ планирует построить несколько коттеджных поселков с жилым фондом около 500 тыс. кв. м, претендуя примерно на 15% рынка.
О том, что ВТБ создает ЗПИФ с целью освоения бывших земель "ОПК Девелопмент", "Ъ" рассказал старший вице-президент банка Павел Косов. "ЗПИФ — более удобная форма для реализации такого проекта. Сейчас создание фонда находится в процессе досогласования, в течение ближайшего времени мы завершим его создание",— сообщил он "Ъ", уточнив, что все паи этого ЗПИФа будут принадлежать ВТБ. Оценить стоимость активов создающегося фонда господин Косов отказался, заявив, что "пока об этом говорить преждевременно".
Всего в собственность ВТБ перешло десять участков в районе Рублево-Успенского шоссе общей площадью 1200 га. Эти земли структуры ОПК ЗАО "Нива" и ЗАО "Плещеево" скупили в 2002-2003 годах (ранее они принадлежали Московскому конному заводу и колхозу "Ленинский луч", который несколько раз безуспешно пытался оспорить отчуждение 347 га в судах). На этой территории структуры Пугачева планировали построить около 1 млн кв. м недвижимости, но в 2008 году ОПК заложила эти участки в ВТБ под кредит $2,4 млрд. В начале 2009 года по кредиту наступил маржин-колл, и 10 июля прошлого года стороны подписали договор о полном досрочном его погашении за счет передачи ВТБ всех земель "ОПК Девелопмент".
Как сообщил "Ъ" Павел Косов, ВТБ разработал концепцию застройки этих земель, основанную на принципах зонирования. "Мы предлагаем три разных подхода к реализации и освоению этих участков. Во-первых, комплексную застройку части территории "под ключ" с созданием всей инфраструктуры, во-вторых, продажу отдельных земельных участков и, в-третьих, продажу участков с подведенными коммуникациями. В ближайшее время выйдем на рынок с реализацией проекта на первом участке",— рассказал "Ъ" господин Косов, отказавшись уточнить, где именно он расположен.
Что касается планов строительства коттеджных поселков, то ВТБ, по его словам, собирается застроить ими примерно половину бывших пугачевских земель. При этом часть поселков будет относиться к категории премиум, а часть — бизнес-класса. Всего ВТБ, говорит Павел Косов, планирует построить около 500 тыс. кв. м жилых площадей, в результате чего банк займет примерно 15% подмосковного рынка. "Кто именно будет строить, определим позже. Круг подрядчиков будет определяться в ходе тендеров",— пояснил "Ъ" топ-менеджер ВТБ.
По оценке директора по маркетингу "Абсолют Менеджмента" Анны Шишкиной, рыночная стоимость 1200 га, принадлежащих ВТБ, составляет $1,8-2,4 млрд (из расчета $15-20 тыс. за сотку). "Минимальные инвестиции в строительство 500 тыс. кв. м жилья с учетом подведения коммуникаций составят около $650 млн (из расчета $1300 на кв. м). Но в случае коттеджей премиум-класса цена может существенно возрасти",— отмечает госпожа Шишкина. Директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков напоминает, что ВТБ получил земли ОПК из расчета $20 тыс. за сотку, однако, по его мнению, эта стоимость завышена, и реальная рыночная цена этих земель составляет $10-12 тыс. за сотку (то есть $1,2-1,5 млрд), если они будут распродаваться мелким оптом в течение нескольких лет.
"500 тыс. кв. м — это около 1000 домов. Сейчас в базе Penny Lane Realty около 6000 активных предложений по всему Подмосковью площадью около 3 млн кв. м, а это примерно половина всех выставленных на продажу объектов. Получается, что поселки от ВТБ на 500 тыс. кв. м займут около 7-8% всего подмосковного рынка",— рассуждает Дмитрий Цветков. Он сомневается, что рынок будет готов проглотить такое количество недвижимости на Рублевском шоссе. "Пропускная способность трассы, особенно за "горкинским" светофором, и так довольно низкая, а если увеличить транспортные потоки в два раза, то Рублевка просто встанет",— опасается Дмитрий Цветков.
Исходя из площади передаваемых ВТБ земель его ЗПИФ даже не войдет в число крупнейших фондов-землевладецев. Так, ЗПИФ "Регион земельный фонд" (УК "Регион Девелопмент") владеет 16,2 тыс. га обрабатываемых сельхозземель (стоимость — 120 млн руб.), ЗПИФ "Казанский земельный инвестиционный фонд" (УК "АС Менеджмент") — около 16 тыс. га сельхозземли и земли населенных пунктов (21 млрд руб.), ЗПИФ "Капитальные вложения" (УК Бинбанка) — 10,2 тыс. га обрабатываемых сельхозземель (440 млн руб.). Однако с учетом экспертных оценок стоимости бывших пугачевских земель ЗПИФ ВТБ имеет все шансы стать крупнейшим по стоимости передаваемых активов. Так, чистые активы нынешнего лидера рынка ЗПИФ "Казанский земельный инвестиционный фонд" составляют всего 21 млрд руб. ($680 млн).
